전세집 구하기 및 계약시 유의사항

오늘은 전세계약시 유의사항에 대한 포스팅을 해보도록 하겠습니다.
사실 부동산에 대한 전문지식이 거의 전무한 상태였지만, 요 근래 신혼집을 준비하면서 이리저리 알아보고 겪으면서 느꼈던 점을 정리하는 노트정도라고 생각하시면 됩니다.

전문지식없이 그냥 주관적인 경험담 정도로 생각해주시고, 조언은 환영하지만, 태클은 안환영해요!

◼ 전세집을 알아보자.

일반적으로 전세집을 구하기 위해서 여러가지 고려해야할 사항이 많습니다.

그 중에서도 첫번째라면, 일단 지역을 선택하는 것이겠지요.
맞벌이라면 부부가 함께 직장에 출퇴근하기 용이한 지역으로 선택하는 것이 좋겠고, 외벌이라면 직장다니는 남편이나 아내의 직장근처로 선택하는게 좋습니다.

물론 이 지역을 선택할때 고려해야할 우선순위도 너무 다양하기 때문에, 개인의 판단에 맞기는 것이 좋습니다.

일반적으로 전세집을 구하는 절차는

1. 가용금액 확인
2. 지역 선정
3. 시세파악 (온라인, 오프라인)
4. 집 확인하기
5. 서류확인하기(등기부 등본열람을 통한 융자확인 등)
6. 계약서 작성 및 계약금 지급
7. 잔금 지급
8. 이사 및 전입신고 및 확정일자

이런 순서대로 진행이 됩니다.

지역 선정까지 되었다면, 이제 본격적으로 시세파악을 해봐야합니다.
시세파악을 할시에 다양한 채널을 통해 전반적인 시세를 파악하는 것이 중요합니다.
온라인 상의 시세도 어느정도는 도움이 되고, 직접 발품을 팔아가며 부동산 등의 오프라인 채널을 이용하는 것도 큰 도움이 됩니다.  또한, 방구하기 관련된 카페 등을 이용해서 직거래시세 등을 알아보는 것도 좋습니다.

하지만, 온라인에 너무 집중해서 알아보는 것은 현실과의 괴리가 조금 있습니다.
아무래도 낚시 매물도 많고, 너무 많은 정보의 바다에 빠져 익사(?)할 위험이 있기 때문이지요..

선택한 지역에 위치한 괜찮은! 부동산을 여러군데 둘러보면서, 발품도 함께 파시길 추천드립니다. 부동산 입장에서는 어찌됐든 거래가 성사되기만 하면 되기 때문에, 가격조절 등에서 굉장히 적극적으로 도와주기 때문에 별어려움 없이 구해질 거라 믿어 의심치 않습니다.

◼ 전세집을 선택할때의 주의점

뭐 우풍이 적어야하고 수압이 쌔야하며, 입지조건 등등등...의 기본적인 주의사항은 배제하도록 하고, 일단 등기부등본이 깨끗한지가 중요합니다.

예를 들어, 시가 10억짜리 다세대주택(보편적으로 이런 경우 단독주택이지만, 호수를 나눠서 세를 주는 주택입니다. 밖에서 보기엔 그냥 빌라처럼 보이기도 하지요.)의 경우, 주인이 1명입니다.

그런데, 등기부등본을 띄어서 확인해보니, 10억짜리 주택에 근저당권 설정이 한 4억이 되어있다고 가정해보면, 이런경우엔 조금 위험할 수 있습니다.
단지 10억짜리 주택에 근저당권 4억이라면 40%기 때문에 큰 위험이 되지 않다고 생각할 수도 있겠지만, 세를 주고 있는 가구의 수가 많을 경우 그 가구들의 전세금 또한 안전하게(?) 보관되고 있다고 생각할 수 없기 때문이지요.

예를 들어, 총 5가구가 한 주택을 이루고 있는 다세대 주택에서 (시가 10억이라고 가정할 시에) 주인집을 제외하고 4가구의 전세금이 각각 1억씩 이루고 있다고 할 경우... 경매낙찰이 진행될때 자칫하면 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 있기 때문이지요.

그래서 그냥 어지간하면, 아파트나 연립빌라 등이 아닐시에는 꼭 등기부등본에 기재되어있는 채무액이 시가의 20%이하로 되어있는 집을 선택하면 별 무리가 없을 겁니다.

◼ 계약시 유의사항

자 이제 집을 선택했습니다.
그리고 계약만이 남아있는 상황입니다. 계약에 앞서 꼼꼼히 살펴봐야할 유의사항 몇가지를 정리해봤습니다.  이건 제 기준입니다. -.-;

일단 등기부등본상의 채권설정 등이 내가 생각할때 가용범위내에 있다면 계약을 진행하게 됩니다.  물론 집이 마음에 들어야한다는 것은 기본이겠지요.

계약금 , 중도금 , 잔금 이런식으로 나눠서 진행할 수도 있지만, 기억씩 하는 전세집이 아닌 이상에야, 계약금 -> 잔금 식으로 진행하게 되는게 보편적입니다.  이때 계약금은 너무 큰 금액을 거는 것은 좋지않습니다. 

부동산 거래시 기본적으로 10%의 계약금을 걸고 채결하게 되어있던데, 은행권 등에서는 5%이상이면 계약금으로 인정하더군요.  그냥 10%정도만 거세요. 물론 그 이하로 5%나 6%로 거는 것이 더 유리하긴 합니다. 

그리고 계약서 작성할때, 등기부등본에 등재되어있는 주인신원과 계약시 나온 당사자의 신원이 일치하는지 다시한번 확인하세요.  가끔 대리인이 와서 계약을 체결하는 일도 있는데, 이때는 꼭 위임장과 대리인의 신분을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

가끔씩 계약자와 소유권자가 다른데, 계약을 덜컥했다... 그럼 소유권자는 "뭔 소리냐. 난 집 계약한적 없다" 이러고 계약자는 잠수타버리면.. 애꿋은 계약금만 날리게 될 수도 있습니다.

그러면 그냥... 계약금 몇백이 됐든 몇천이 됐든 그냥 꺄악! 날려버리는 거지요.
이런 제길....... -_-

이제 계약까지 했고, 잔금까지 지불했다면, 이사를 하게 됩니다.
이사를 한 후에, 전입신고와 확정일자를 꼭 받도록 합시다.

확정일자는 말 그대로 이사온 날짜를 찍어주는 것으로, 해당 주민센터에서 공적으로 증명하는 날짜입니다.  향후, 계약한 집이 경매로 넘어갈 경우, 내 전세보증금을 지키기 위한 필수적인 조건이기 때문에, 꼭 대비를 해주시는 것이 좋습니다.

사람과 사람의 관계에서 믿고 거래하는 것이 가장 중요하겠지만,  그래도 내 마음의 편함을 위해서라도 보수적인 시각으로.. 한번확인하고 두번확인하고 세번확인하는게 중요합니다.